주택 매각 양도소득 면제 — 25만·50만 달러 규정
집을 팔고 나서 가장 늦게 떠오르는 것이 세금입니다. 에스크로가 닫히고 몇 달 뒤 1099-S가 도착하면 그때 질문이 시작됩니다. "차익이 40만 달러인데 세금을 얼마나 내야 합니까." 본인이 살던 집이라면 상당 부분, 많은 경우 전액이 면제됩니다. 다만 조건이 있고, 그 조건을 한 해 차이로 놓쳐 수만 달러를 더 내는 경우도 매년 나옵니다. 근거는 세법 §121입니다. 흔히 "25만 달러, 부부 50만 달러 면제"로 알려져 있지만 실제로는 소유 기간, 거주 기간, 임대했던 기간, 그리고 배우자의 사정까지 함께 봅니다. 10월 15일 연장 마감을 앞두고 올해 집을 파신 분들을 위해 순서대로 정리했습니다. 1. 기본 요건: 5년 중 2년 소유 요건 — 매각일 기준 지난 5년 중 2년 이상 그 집을 소유하고 있어야 합니다. 거주 요건 — 같은 5년 중 2년 이상을 주된 거주지로 사용했어야 합니다. 2년은 연속일 필요가 없고, 합계 24개월 또는 730일이면 됩니다. 면제 한도 — 싱글은 차익 25만 달러, 부부 공동신고는 50만 달러까지 과세소득에서 제외됩니다. 2년에 한 번 — 직전 2년 안에 이 면제를 이미 받았다면 다시 받을 수 없습니다. 부부가 50만 달러를 받으려면 소유는 한 사람 명의여도 되지만 거주 요건은 두 사람 모두 충족해야 하고, 두 사람 다 직전 2년 안에 이 면제를 쓰지 않았어야 합니다. 한 사람만 거주 요건을 채웠다면 25만 달러까지입니다. 2. 차익은 판 가격이 아니라 조정 기준가로 계산합니다 차익은 순매각대금에서 조정 기준가를 뺀 금액입니다. 순매각대금은 매각가에서 부동산 중개수수료와 에스크로 비용 등 매각 경비를 뺀 것이고, 조정 기준가는 매입가에 취득 비용과 자본적 지출을 더한 금액입니다. 부엌이나 욕실 개조, 지붕 교체, 수영장 설치, 방 증축처럼 집의 가치를 올리거나 수명을 늘린 공사는 전부 여기에 더해집니다. 영수증을 모아 두셨다면 그만큼 차익이 줄어듭니다. 20...
