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 최종 수정일: 2026년 9월 1일


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임대 부동산 세금 신고 Schedule E

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임대 부동산 한 채의 세금 신고는 생각보다 단순하지 않습니다. 어떤 돈이 소득이고 어떤 지출이 비용인지, 수리와 개량은 어떻게 다른지, 손실이 났는데 왜 공제가 안 되는지, 그리고 한국에 계신 분이 LA에 집을 갖고 있을 때 어떤 서류가 추가되는지까지 순서대로 정리했습니다. Schedule E 한 장을 놓고 위에서 아래로 따라가는 구성입니다. 1. 소득으로 잡히는 것과 잡히지 않는 것 개인 임대인은 대부분 현금주의 로 신고합니다. 받은 해에 소득이 됩니다. 월 임대료: 받은 해의 소득. 12월 말에 받은 1월분도 12월 소득입니다. 선불 임대료: 2년치를 미리 받았어도 받은 해에 전액 소득입니다. 보증금(security deposit): 돌려줄 돈이므로 받을 때는 소득이 아닙니다. 퇴거 시 미납 임대료나 수리비로 차감한 금액은 그 해 소득이 됩니다. 처음부터 "마지막 달 임대료"로 받은 돈은 받은 해 소득입니다. 세입자가 대신 낸 비용: 세입자가 수도 요금이나 수리비를 내고 임대료에서 뻐다면, 그 금액은 소득으로 잡고 같은 금액을 비용으로 공제합니다. 결과는 같지만 양쪽에 적어야 합니다. 계약 해지 위약금, 주차료, 세탁기 수입: 모두 임대 소득입니다. 세입자가 설치하고 두고 간 시설: 임대료 대신 설치한 것이 아니라면 소득이 아닙니다. 2. 비용: 수리인가, 개량인가 공제되는 비용은 모기지 이자, 재산세, 보험료, HOA 회비, 관리 수수료, 광고비, 수리비, 청소비, 법률·회계 비용, 부동산 관련 출장 마일리지 등입니다. 문제는 수리(repair)와 개량(improvement)의 구분 입니다. 수리 는 그 해에 전액 공제합니다. 깨진 창문 교체, 누수 배관 수리, 페인트칠, 고장난 가전 수리. 개량 은 자산으로 잡아 감가상각합니다. 지붕 전면 교체, 주방 리모델링, 에어컨 신규 설치, 증축. IRS는 자산의 가치를 높이거나(Betterment), 원래 상태로 복원하거나(Restoration), 용도를...
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HSA 납입 한도와 3중 세금 혜택

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HSA(Health Savings Account)를 "병원비 낼 때 쓰는 카드 계좌" 정도로 쓰고 계신다면 혜택의 절반을 놓치고 있는 것입니다. 이 계좌는 넣을 때, 불릴 때, 뽑 때 세 번 모두 세금이 없는 유일한 계좌이고, 65세 이후에는 사실상 하나의 IRA가 됩니다. 2026년 한도, 2026년부터 새로 HSA 자격이 생긴 보험, 그리고 캘리포니아 주민이 반드시 알아야 할 주세 문제까지 정리했습니다. 2026년 숫자 항목 개인 가족 HSA 납입 한도 $4,400 $8,750 55세 이상 추가 납입 1인당 $1,000 HDHP 최소 공제액(deductible) $1,700 $3,400 HDHP 본인부담 상한 $8,500 $17,000 납입은 다음 해 4월 15일까지 전년도분으로 가능합니다. 부부가 각자 55세 이상이면 추가 납입 $1,000은 각자의 HSA에 따로 넣어야 합니다. 한 계좌에 $2,000을 넣으면 초과 납입입니다. 누가 넣을 수 있나: 2026년에 넓어진 자격 HSA는 고공제 건강보험(HDHP) 가입자만 열 수 있습니다. 회사 보험 안내서에 "HSA-eligible" 표시가 있는지 확인하는 것이 가장 빠릅니다. 2025년 세법 개정으로 2026년부터 두 가지가 추가되었습니다. Covered California 등 건강보험 거래소의 Bronze 플랜과 Catastrophic 플랜 은 공제액 조건과 무관하게 HDHP로 인정됩니다. 자영업자와 소규모 사업주에게 큰 변화입니다. 월 $150(가족 $300) 이하의 직접 주치의 계약(Direct Primary Care) 이 있어도 HSA 자격이 유지되고, 그 회비를 HSA에서 낼 수 있습니다. 반대로 자격이 없어지는 경우도 알아야 합니다. Medicare에 가입하는 순간 (Part A만 가입해도) 납입이 금지됩니다. 65세 이후 소셜 시큐리티를 신청하면 Part A가 최대 6개월 소급 적용되므로, 신청 6개월 전부터 납입을 멈춰야 초...
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C Corporation 급여 vs 배당 비교

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C Corporation의 이익을 대표 개인에게 가져오는 방법은 크게 두 가지입니다. 급여로 받거나, 배당으로 받거나. 어느 쪽이 세금이 적은지는 "배당은 이중과세니까 급여가 낫다"는 한 줄로 끝나지 않습니다. 2026년 세율로 실제 숫자를 계산해 보고, IRS가 급여를 배당으로 다시 분류하는 기준과 그 반대 위험까지 정리했습니다. 두 경로의 세금 구조 급여 경로: 회사는 급여를 비용으로 공제해 법인세(21%)를 내지 않습니다. 대신 급여에는 사회보장세·메디케어세(FICA)가 붙습니다. 회사와 개인이 각각 7.65%씩 부담하며, 사회보장세 부분(6.2%)은 2026년 기준 $184,500까지만 적용됩니다. 그 위로는 메디케어세 1.45%씩만 남고, 개인 소득 $200,000(부부 $250,000) 초과분에는 추가 메디케어세 0.9%가 붙습니다. 그리고 급여는 개인 소득세율(최고 37%)로 과세됩니다. 배당 경로: 회사가 먼저 이익에 법인세 21%를 냅니다. 남은 79%를 배당하면 개인은 적격 배당 세율(0%, 15%, 20%)에 순투자소득세 3.8%를 더해 냅니다. FICA는 없습니다. 숫자로 비교: 세전 이익 $100,000을 가져올 때 대표가 이미 다른 급여로 사회보장세 상한을 채웠고, 개인 최고세율 37%, 배당세율 20% + 3.8% 구간이라고 가정합니다. 급여로 지급: 메디케어세 회사분 1.45%를 감안해 급여 약 $98,570. 개인 소득세 37% + 메디케어세 2.35%(1.45% + 0.9%) = 약 $38,790. 실수령 약 $59,780. 배당으로 지급: 법인세 $21,000 → 배당 $79,000 → 개인 세금 23.8% = $18,800. 실수령 약 $60,200. 최고세율 구간에서는 두 경로가 거의 같습니다. 배당이 약간 유리한 경우도 있습니다. 반면 대표의 소득이 낮아 개인 세율이 22~24% 구간이라면 급여가 확실히 유리하고, 사회보장세 상한 아래에서는 FICA 15.3%가 붙어 다시 계산...
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