Oklem CPA's tax talk

부모님이 요양원(Nursing Home)이나 어시스티드 리빙(Assisted Living)에 들어가시면 한 달에 $6,000~$12,000이 나가는 경우가 흔합니다. 이 돈의 상당 부분을 세금 신고에서 의료비로 공제받을 수 있다는 사실을 모르고 그냥 넘어가는 분들이 많습니다. 이 글은 어떤 비용이 공제되고, 얼마나 돌려받을 수 있는지, 그리고 IRS 감사에 대비해 무엇을 남겨 두어야 하는지를 실제 계산 예와 함께 정리한 것입니다. 먼저 알아야 할 기본 구조: 항목별 공제와 AGI 7.5% 요양원 비용은 연방 세법 §213에 따른 의료비 공제(Medical Expense Deduction) 로 처리됩니다. 두 가지 문턱을 넘어야 실제 절세 효과가 생깁니다. 첫째, 항목별 공제(Itemized Deduction, Schedule A)를 선택해야 합니다. 2026년 기본공제(Standard Deduction)는 부부합산 $32,200, 싱글 $16,100, 세대주 $24,150입니다. 65세 이상은 여기에 추가 공제가 붙고, 2025년부터 2028년까지는 65세 이상 1인당 $6,000의 시니어 추가 공제도 별도로 적용됩니다(소득 한도 있음). 의료비, 주 세금(SALT), 모기지 이자, 기부금을 다 합쳐 이 금액을 넘어야 항목별 공제가 유리합니다. 둘째, 의료비 총액 중 조정총소득(AGI)의 7.5%를 초과하는 부분만 공제됩니다. 이 7.5% 기준은 한시 규정이 아니라 현재 영구 규정입니다. 계산 예: 은퇴하신 부부의 AGI가 $80,000이고 한 해 요양원 비용이 $96,000(월 $8,000)이라면, 7.5% 문턱은 $6,000입니다. 따라서 $90,000이 의료비 공제 대상이 되고, 여기에 다른 항목별 공제를 더한 금액이 기본공제 $32,200을 크게 넘으므로 항목별 공제를 선택하는 것이 당연히 유리합니다. 요양원 비용이 큰 해에는 대부분 이 구조가 됩니다. 어떤 비용이 "전액" 공제되고, 어떤 비용은 ...

회사 주식을 팔아 $500,000의 양도차익이 생겼습니다. 부동산이 아니니 1031 Exchange는 쓸 수 없습니다. 이때 그 이익을 Qualified Opportunity Fund(QOF) 에 넣으면 세금을 미루고, 10년 뒤에는 펀드에서 난 수익에 세금을 내지 않는 제도가 Opportunity Zone 투자입니다. 2025년 세법 개정으로 이 제도는 영구화되면서 구조가 바뀜었고, 2026년은 옛 규정과 새 규정이 교차하는 해입니다. 언제 팔고 언제 투자하느냐에 따라 결과가 달라지므로, 시점별로 정리했습니다. 기본 구조: 세 가지 혜택 이연: 자산 매각일로부터 180일 안에 양도차익 금액을 QOF에 투자하면 그 이익에 대한 세금을 뒤로 미룹니다. 1031과 달리 매각 대금 전체가 아니라 이익 부분만 넣으면 되고, 원금은 자유롭게 씁니다. 감액: 일정 기간 보유하면 이연된 이익의 일부가 영구히 사라집니다(basis step-up). 면제: QOF 지분을 10년 이상 보유한 뒤 팔면, 펀드 투자에서 생긴 가치 상승분에는 세금이 전혀 없습니다. 대상 이익은 주식, 사업체, 부동산, 가상화폐, 예술품 등 종류를 가리지 않습니다. 파트너십이나 S-Corp에서 K-1으로 받은 이익도 됩니다. 이 경우 180일 기산일을 파트너십의 매각일, 파트너십 과세연도 말일, 또는 K-1 신고 마감일 중에서 고를 수 있어 실제로는 1년 넘게 여유가 생기기도 합니다. 2026년 12월 31일: 옛 투자의 마감일 2026년 12월 31일 이전에 QOF에 투자한 이연 이익은 그날 강제로 인식 됩니다. 펀드를 팔지 않았어도 2026년 신고서에 이연했던 이익이 소득으로 들어옵니다. 과세되는 금액은 원래 이연한 이익과 그날의 QOF 지분 시가 중 작은 쪽 입니다. 펀드 가치가 떨어져 있으면 그만큼 덜 냅니다. 2019~2021년에 투자한 분은 5년 또는 7년 보유 시의 10%·15% 감액을 받았지만, 2022년 이후 투자자는 감액 없이 이연만 받은 셈입니다. 2...

$1,500,000짜리 아파트 건물을 사면 세법은 그중 토지를 뻐 건물 부분을 27.5년에 걸쳐 조금씩 비용으로 인정합니다. 첫해 감가상각은 대략 $40,000 안팽입니다. 같은 건물에 Cost Segregation(원가 분리) 을 적용하면 첫해 감가상각이 $300,000~$400,000으로 뛸 수 있습니다. 이 글은 원리 설명을 짧게 하고, 대신 얼마가 나오는지, 그 손실을 실제로 쓸 수 있는지, 이미 산 건물에도 적용되는지, 팔 때 어떻게 되는지에 집중했습니다. 원리: 건물을 부품으로 나눈다 건물 가격 안에는 27.5년(주거용) 또는 39년(상업용)으로 상각해야 하는 구조물만 있는 것이 아닙니다. 카펫, 조명 기구, 주방 설비, 전용 배선, 간판, 주차장 포장, 조경, 울타리처럼 세법상 5년·7년·15년 자산으로 분류할 수 있는 항목이 섞여 있습니다. 엔지니어가 건물을 실사하고 도면과 비용 자료를 분석해 이 항목들을 떼어내는 보고서가 Cost Segregation Study입니다. 이렇게 분리된 20년 이하 자산은 보너스 감가상각 대상이 됩니다. 2025년 1월 19일 이후 취득한 자산에 대해 100% 보너스 감가상각이 영구화되었으므로, 분리된 금액 전부를 취득 첫해에 비용 처리할 수 있습니다. 숫자로 보는 효과 $1,500,000 아파트 건물, 토지 비중 25%로 가정합니다. 감가상각 대상 건물가: $1,125,000 일반 방식 첫해 감가상각: $1,125,000 ÷ 27.5 ≈ $40,900 Study 결과 5·7·15년 자산으로 재분류된 비율 30%: $337,500 재분류분 100% 보너스 + 나머지 구조물 상각: 첫해 약 $366,000 일반 방식보다 첫해에 약 $325,000의 비용이 더 잡힙니다. 37% 구간에서 연방 세금만 $120,000이 줄어드는 셈입니다. 주거용은 보통 건물가의 20~35%, 상업용·호텔·레스토랑은 30~50%가 재분류됩니다. 나대지에 가까운 창고는 비율이 낮고, 설비가 많은 의료 건물이나 식당...