주택 매각 양도소득 면제 — 25만·50만 달러 규정

집을 팔고 나서 가장 늦게 떠오르는 것이 세금입니다. 에스크로가 닫히고 몇 달 뒤 1099-S가 도착하면 그때 질문이 시작됩니다. "차익이 40만 달러인데 세금을 얼마나 내야 합니까." 본인이 살던 집이라면 상당 부분, 많은 경우 전액이 면제됩니다. 다만 조건이 있고, 그 조건을 한 해 차이로 놓쳐 수만 달러를 더 내는 경우도 매년 나옵니다.

근거는 세법 §121입니다. 흔히 "25만 달러, 부부 50만 달러 면제"로 알려져 있지만 실제로는 소유 기간, 거주 기간, 임대했던 기간, 그리고 배우자의 사정까지 함께 봅니다. 10월 15일 연장 마감을 앞두고 올해 집을 파신 분들을 위해 순서대로 정리했습니다.

1. 기본 요건: 5년 중 2년

• 소유 요건 — 매각일 기준 지난 5년 중 2년 이상 그 집을 소유하고 있어야 합니다.
• 거주 요건 — 같은 5년 중 2년 이상을 주된 거주지로 사용했어야 합니다. 2년은 연속일 필요가 없고, 합계 24개월 또는 730일이면 됩니다.
• 면제 한도 — 싱글은 차익 25만 달러, 부부 공동신고는 50만 달러까지 과세소득에서 제외됩니다.
• 2년에 한 번 — 직전 2년 안에 이 면제를 이미 받았다면 다시 받을 수 없습니다.

부부가 50만 달러를 받으려면 소유는 한 사람 명의여도 되지만 거주 요건은 두 사람 모두 충족해야 하고, 두 사람 다 직전 2년 안에 이 면제를 쓰지 않았어야 합니다. 한 사람만 거주 요건을 채웠다면 25만 달러까지입니다.

2. 차익은 판 가격이 아니라 조정 기준가로 계산합니다

차익은 순매각대금에서 조정 기준가를 뺀 금액입니다. 순매각대금은 매각가에서 부동산 중개수수료와 에스크로 비용 등 매각 경비를 뺀 것이고, 조정 기준가는 매입가에 취득 비용과 자본적 지출을 더한 금액입니다. 부엌이나 욕실 개조, 지붕 교체, 수영장 설치, 방 증축처럼 집의 가치를 올리거나 수명을 늘린 공사는 전부 여기에 더해집니다.

영수증을 모아 두셨다면 그만큼 차익이 줄어듭니다. 20년을 사시면서 개조에 15만 달러를 쓰셨다면 과세 대상 차익이 15만 달러 줄어드는 셈입니다. 반면 도색이나 카펫 교체 같은 일상적인 수선은 더할 수 없습니다.

3. 2년을 못 채웠어도 부분 면제가 가능합니다

2년을 채우지 못한 채 팔았더라도 사유가 다음 중 하나라면 채운 기간에 비례해 면제를 받습니다. 예를 들어 12개월만 거주하고 팔았다면 싱글은 25만 달러의 절반인 12만 5천 달러까지 면제됩니다.

• 직장 이전 — 새 근무지가 종전 집에서 예전 근무지보다 50마일 이상 멀어진 경우
• 건강 — 본인이나 가족의 질병·치료·간병을 위해 이사한 경우. 의사의 권고가 있으면 인정이 수월합니다.
• 예기치 못한 사정 — 이혼, 배우자 사망, 다태아 출산, 실직으로 인한 실업수당 수급, 재해 등

단순히 더 큰 집으로 옮기고 싶었다거나 시세가 좋아 보였다는 이유는 여기에 들어가지 않습니다.

4. 면제가 줄어드는 두 가지 — 감가상각과 임대 기간

집을 임대로 돌렸던 기간이 있다면 두 가지를 따로 계산해야 합니다.

첫째, 감가상각 환수입니다. 임대하는 동안 신고서에서 공제한 감가상각액은 면제 대상이 아닙니다. 1997년 5월 6일 이후분에 대해 최대 25% 세율로 과세됩니다. 임대 기간에 감가상각을 공제하지 않았더라도 "공제할 수 있었던 금액"을 기준으로 계산하므로, 임대로 돌렸으면서 감가상각을 잡지 않은 경우가 가장 손해입니다.

둘째, 비적격 사용 기간입니다. 2009년 1월 1일 이후에 주된 거주지가 아닌 용도로 사용한 기간이 있으면, 전체 보유 기간 중 그 비율만큼은 면제에서 빠집니다. 10년 보유 중 4년을 임대했다면 차익의 40%는 면제 대상이 아닙니다. 다만 거주하다가 마지막에 임대로 돌린 기간은 이 계산에서 제외되므로, 순서에 따라 결과가 달라집니다.

5. 배우자가 사망한 경우와 캘리포니아

배우자와 사별하신 분은 사망일로부터 2년 안에 팔면 혼자 신고하더라도 50만 달러 면제를 그대로 받을 수 있습니다. 이 2년을 넘기면 25만 달러로 줄어듭니다.

캘리포니아에는 하나가 더 있습니다. 부부가 공동재산(community property)으로 보유한 집은 배우자 한 명이 사망하면 절반이 아니라 전체의 기준가가 사망일 시가로 올라갑니다. 이 경우 사망 이후의 상승분만 차익이 되므로 면제 한도를 쓸 일조차 없는 경우가 많습니다. 등기가 joint tenancy로 되어 있으면 절반만 올라갑니다.

주세 쪽은 캘리포니아도 연방의 면제 규정을 그대로 따릅니다. 다만 면제를 넘는 차익에 대해 연방은 장기 양도소득세율을 적용하는 반면 캘리포니아는 일반 소득세율로 과세합니다. 여기에 소득이 높으면 연방 순투자소득세 3.8%가 추가될 수 있습니다.

6. 사례: LA의 박 씨 부부 (가상 사례)

박 씨 부부는 2008년에 55만 달러에 산 집을 2026년에 125만 달러에 팔았습니다. 중개수수료 등 매각 경비가 7만 5천 달러, 그동안 개조에 쓴 금액이 12만 달러입니다. 조정 기준가는 67만 달러, 순매각대금은 117만 5천 달러이므로 차익은 50만 5천 달러입니다.

두 분 모두 거주 요건을 충족했으므로 50만 달러가 면제되고, 남는 5천 달러만 과세됩니다. 개조 영수증 12만 달러를 챙기지 못했다면 과세 대상은 12만 5천 달러가 되었을 것입니다. 영수증 한 묶음의 차이입니다.

정리

본인이 살던 집을 팔 때는 5년 중 2년의 소유·거주 요건을 채우면 싱글 25만 달러, 부부 50만 달러까지 차익이 면제됩니다. 차익은 매입가가 아니라 개조 비용까지 더한 조정 기준가로 계산하므로 공사 영수증을 모아 두는 것이 가장 확실한 절세입니다. 임대로 돌렸던 기간이 있거나 2년을 채우지 못했다면 계산이 달라지고, 배우자와 사별하셨다면 2년이라는 기한이 따로 있습니다. 매각을 계획 중이시라면 파시기 전에 요건 충족 시점을 확인하시는 편이 좋습니다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 자문이 아닙니다. 사례는 가명과 변경된 수치를 사용한 가상 사례이고, 세금 계산은 개략치입니다. 실제 적용은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

오신석 CPA · OKLEM CPA GROUP · 213-788-3388 · oklem.com