임대 부동산 세금 신고 Schedule E

임대 부동산 한 채의 세금 신고는 생각보다 단순하지 않습니다. 어떤 돈이 소득이고 어떤 지출이 비용인지, 수리와 개량은 어떻게 다른지, 손실이 났는데 왜 공제가 안 되는지, 그리고 한국에 계신 분이 LA에 집을 갖고 있을 때 어떤 서류가 추가되는지까지 순서대로 정리했습니다. Schedule E 한 장을 놓고 위에서 아래로 따라가는 구성입니다.

부동산 임대소득 세금 신고

1. 소득으로 잡히는 것과 잡히지 않는 것

개인 임대인은 대부분 현금주의로 신고합니다. 받은 해에 소득이 됩니다.

  • 월 임대료: 받은 해의 소득. 12월 말에 받은 1월분도 12월 소득입니다.
  • 선불 임대료: 2년치를 미리 받았어도 받은 해에 전액 소득입니다.
  • 보증금(security deposit): 돌려줄 돈이므로 받을 때는 소득이 아닙니다. 퇴거 시 미납 임대료나 수리비로 차감한 금액은 그 해 소득이 됩니다. 처음부터 "마지막 달 임대료"로 받은 돈은 받은 해 소득입니다.
  • 세입자가 대신 낸 비용: 세입자가 수도 요금이나 수리비를 내고 임대료에서 뻐다면, 그 금액은 소득으로 잡고 같은 금액을 비용으로 공제합니다. 결과는 같지만 양쪽에 적어야 합니다.
  • 계약 해지 위약금, 주차료, 세탁기 수입: 모두 임대 소득입니다.
  • 세입자가 설치하고 두고 간 시설: 임대료 대신 설치한 것이 아니라면 소득이 아닙니다.

2. 비용: 수리인가, 개량인가

공제되는 비용은 모기지 이자, 재산세, 보험료, HOA 회비, 관리 수수료, 광고비, 수리비, 청소비, 법률·회계 비용, 부동산 관련 출장 마일리지 등입니다. 문제는 수리(repair)와 개량(improvement)의 구분입니다.

  • 수리는 그 해에 전액 공제합니다. 깨진 창문 교체, 누수 배관 수리, 페인트칠, 고장난 가전 수리.
  • 개량은 자산으로 잡아 감가상각합니다. 지붕 전면 교체, 주방 리모델링, 에어컨 신규 설치, 증축. IRS는 자산의 가치를 높이거나(Betterment), 원래 상태로 복원하거나(Restoration), 용도를 바꾸는(Adaptation) 지출을 개량으로 봅니다.

두 가지 안전장치를 쓰면 다툼이 줄어듭니다. 첫째, 품목당 $2,500 이하의 지출은 소액 안전규정(de minimis safe harbor)으로 그 해 비용 처리할 수 있습니다. 냉장고, 온수기, 블라인드가 대부분 여기에 들어갑니다. 둘째, 건물 취득가가 $1,000,000 이하인 소규모 임대인은 연간 수리·개량 지출이 취득가의 2% 또는 $10,000 중 작은 금액 이하이면 전액 비용 처리할 수 있습니다. 두 규정 모두 신고서에 선택 문구(election statement)를 첨부해야 합니다.

3. 감가상각: 빠뜨리면 손해, 나중에 돌려받습니다

주거용 건물은 27.5년, 상업용은 39년에 걸쳐 감가상각합니다. 토지는 상각하지 않으므로 취득가를 토지와 건물로 나눠야 하는데, 카운티 재산세 고지서의 평가액 비율을 쓰는 것이 일반적입니다. LA 지역은 토지 비중이 50~70%인 경우가 많아 감가상각액이 다른 지역보다 적습니다.

감가상각을 "안 받고 넘어가면 나중에 세금이 적겠지"라고 생각하는 분이 있는데, 세법은 받았든 안 받았든 받을 수 있었던 감가상각을 매각 시 환수(25% 세율)합니다. 안 받으면 매년 손해만 보는 셈입니다. 과거에 빠뜨렸다면 Form 3115로 한꺼번에 따라잡을 수 있습니다.

4. 손실이 났는데 공제가 안 되는 이유: 수동 손실 규정

감가상각까지 넣으면 장부상 손실이 나는 임대 부동산이 많습니다. 그런데 이 손실은 수동 손실(passive loss)로 분류되어 급여나 사업소득과 상계되지 않고 이월됩니다. 예외는 세 가지입니다.

  1. $25,000 특례: 수정조정총소득 $100,000 이하이고 임대 결정에 적극적으로 참여(세입자 선정, 임대료 결정 등)하면 연 $25,000까지 급여와 상계됩니다. $100,000을 넘으면 $2당 $1씩 줄어 $150,000에서 없어집니다.
  2. 부동산 전문가: 본인 또는 배우자가 연 750시간 이상, 근로 시간의 절반 이상을 부동산업에 쓰면 손실 전액을 상계할 수 있습니다.
  3. 매각하는 해: 부동산을 팔면 그동안 쌓인 이월 손실이 전부 풀려 그 해 소득과 상계됩니다.

이월 손실은 Form 8582에 매년 기록해야 합니다. 회계사를 바꿀 때 이 서류를 넘기지 않아 수만 달러의 이월 손실이 사라지는 사례가 실제로 있습니다.

5. 사업소득 공제(QBI)를 받으려면

임대 활동이 "사업" 수준이면 순소득의 20%를 추가로 공제받을 수 있습니다. IRS 안전규정은 연 250시간 이상의 임대 관련 업무(본인, 직원, 관리회사 시간 합산 가능), 별도 장부, 시간 기록을 요구합니다. 관리회사에 맡긴 아파트 건물은 관리회사 시간까지 합치면 대체로 충족되고, 단독주택 한 채는 어렵습니다. 세입자가 모든 비용을 부담하는 triple-net 임대는 제외됩니다.

6. 서류와 마감

  • Schedule E: 부동산별로 소득과 비용을 따로 적습니다. 세 채 이상이면 추가 페이지를 씁니다.
  • Form 4562: 새로 산 부동산이나 개량 자산의 감가상각을 시작하는 해에 첨부합니다.
  • 1099-NEC: 수리업자, 정원사, 관리인 등 개인 사업자에게 2026년 중 $2,000 이상 지급했다면 다음 해 1월 31일까지 발급해야 합니다(2025년까지는 $600 기준). 법인에는 발급하지 않습니다.
  • LA 시 사업세: LA시 안의 임대 부동산은 시 사업 등록(BTRC)과 연 2월 말 사업세 신고 대상입니다. 소규모 임대인은 면제 신청이 가능하지만 신고 자체는 해야 합니다.

7. 한국 거주자가 미국 부동산을 임대할 때

미국 비거주자(한국 거주 한국 국적자)가 받는 임대료에는 원칙적으로 총 임대료의 30%가 원천징수됩니다. 비용 공제 없이 총액 기준이라 실제 세금보다 훨씬 많습니다. 이를 피하려면 첫 신고 때 §871(d) 순소득 과세 선택(net election)을 하고 Form 1040-NR로 신고합니다. 그러면 미국 거주자와 같이 비용을 공제한 순소득에 일반 세율이 적용됩니다. 관리회사에는 Form W-8ECI를 제출해 30% 원천징수를 막아야 합니다.

캘리포니아는 별도로 비거주자 임대료에 7%를 원천징수합니다. 관리회사가 Form 592-B로 처리하며, 주 신고서(Form 540NR)에서 정산합니다. 소득이 낮으면 면제 신청(Form 588)이 가능합니다. 팔 때는 연방 FIRPTA 15%와 캘리포니아 3.33% 원천징수가 매각 대금에서 빠집니다.

한국에서도 이 임대소득을 종합소득에 합산 신고하되, 미국에서 낸 세금을 외국납부세액으로 공제받습니다. 두 나라 신고 시점이 달라(미국 4월, 한국 5월) 미국 신고서를 먼저 마쳐야 한국 신고가 편합니다.

연말 점검 다섯 가지

  1. 보증금 계좌를 임대료 계좌와 분리해 두었는가
  2. $2,500 넘는 지출의 영수증과 성격(수리·개량)을 구분해 두었는가
  3. 수동 손실 이월액(Form 8582)을 확인했는가
  4. 개인 사업자에게 지급한 금액이 1099-NEC 기준을 넘는가
  5. 본인 사용일이 있는 별장이라면 임대일과 사용일을 달력에 기록했는가

OKLEM CPA Group · LA 한인 공인회계사 오신석 · (213) 788-3388 · 개인·법인 세금보고, 부기, 페이롤 상담

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